Guld, gröna skogar och seniorlån

Finansindustrin arbetar oförtrutet på för att utveckla nya ”produkter” som ska attrahera placerare och givetvis säkerställa framtida inkomstströmmar. En av dessa produkter är seniorlån, där man som äldre villa- eller bostadsrättsinnehavare erbjuds att ta ett lån med bostaden som säkerhet, för att få loss extra pengar att förgylla ålderns höst med.

Det är självfallet upp till var och en om man tycker att detta sätt att ta ett konsumtionslån är vettigt. Men när seniorlån slås ihop med andra finansiella produkter, som fonder, försäkringar och ”strukturerade produkter”, börjar varningsklockorna ringa på allvar, i takt med att marknadsföringens övertoner blir alltmer uppskruvade. Till exempel erbjuder Folksam, i samarbete med SBAB, något som de kallar seniorkapital, där bostaden belånas, lånet sätts in i en så kallad kapitallivränta och nettot efter avgifter och räntor betalas ut som en förstärkning av månadsinkomsten. Här utlovas säkra kapitalvinster samtidigt som man utnyttjar fastighetens ”övervärden”. Det är lätt att förstå att en senior som sett sin bostad öka i värde och fortfarande vill bo kvar kan övertalas av en munvig säljare att hoppa på detta alternativ, som enligt Folksam har många fördelar:

Du utnyttjar en tillgång som annars är låst och får därmed en bättre privatekonomi. Dessutom vet du garanterat hur mycket pengar du får ut från försäkringen varje månad och din ekonomi påverkas inte negativt som den skulle göra om du i stället tog ett rent konsumtionslån. Det enda du behöver tänka på är att vara uppmärksam på aktuella låneräntor. Tänk på möjligheten att binda räntan helt eller delvis.

Av någon anledning poppar sådana här rosaskimrande erbjudanden ofta upp efter perioder av börsuppgångar, när försäkringsbolagens fonder och återbäringsräntor skjuter i höjden. Men hur ser det ut med kalkylen egentligen?

Låt oss räkna med att jag som grå panter nappar på erbjudandet om seniorkapital och tar 1 miljon i lån med bostaden som säkerhet och binder det på 2 år med räntan 2.73%.  Med dagens återbäringsränta hos Folksam på 6.0% skulle jag då kvittera ut ca 3.400 kr per månad. Låter ju som en bra affär under de tio år jag lovar att binda upp mig. Men det finns en del kostnader, som jag hämtat från Konsumenternas Vägledning om Bank och Försäkring.  Till att börja med får jag årligen betala 288 kr i fast avgift för försäkringen, inte så mycket. Men dessutom tar Folksam en årlig förvaltningsavgift på 0.8% av kapitalet, och här börjar det svida mer. Lägg dessutom på den årliga avkastningsskatten för kapitalförsäkringen, för närvarande 0.627%, så börjar det bli riktigt kännbart. Det första året kommer jag i runda slängar att betala 15.000 kr i avgifter och skatt, och nettotillskottet i månadskassan sjunker till dryga 2.100 kr.

Dessa beräkningar grundar sig också på att återbäringsräntan fortsätter att ligga på 6.0%, vilket är en historisk hög siffra, och att boräntan samt avkastningsskatten ligger kvar på samma låga nivåer under de 10 år jag knutit upp mig med denna produkt. Som jag tidigare visat kan en tioårig placeringshorisont ge väldigt olika resultat beroende på turen man har haft med sin tajming. De senaste 10 åren har Folksams återbäringsränta varit 4.71%, vilket skulle ge en nettointäkt på endast dryga tusenlappen i månaden. Lägger vi dessutom på lite ökade räntenivåer så ökar både bolåneräntan och avkastningsskatten, och då är det lätt att vi börjar gå med förlust varje månad.  ”Det enda du behöver tänka på är att vara uppmärksam på aktuella låneräntor”; tala om vilseledande marknadsföring.

Här placerar man lånade pengar som låses i en försäkring med aktieinslag, och Folksam och dess provisionssäljare får det att låta som en trygg affär. Det stämmer för dem… Det krävs i själva verket väldigt lite för att nettointäkten ska förvandlas till en nettoutgift, och där sitter man fast i sitt tioåriga kontrakt. I programmet Plus skulle en sådan här konstruktion åka rakt ner i soptunnan! Ska man ta ett seniorlån gör man det bäst i att hantera det som ett vanligt lån, med amorteringar alternativ räkna med att man har god marginal till bostadsvärdet även vid en prisnedgång. Placera med lånade pengar kräver en aktiv förvaltning där man undviker att utsätta kapitalet för marknadsnedgångar. Finansindustrin har ingen hemlig formel som ger garanterad positiv avkastning, även om man gärna marknadsför det så.

17 thoughts on “Guld, gröna skogar och seniorlån

    • Hej greygo,

      Tack för din kommentar. Jag läser i Folksams villkor för traditionell kapitalförsäkring och kapitallivränta att ”Det är inte tillåtet att göra delåterköp av kapitallivränta, eller återköpa försäkring under pågående utbetalning.” Även om man skulle kunna återköpa kapitallivräntan så är återköpsavgiften fullständigt hutlös, 5% av återköpt belopp år 2. Först när man haft en kapitalförsäkring i 5 år klarar man sig undan med en avgift på 225 kr.

      • Hej,

        Du glömde en ytterligare avgift nämligen pantsättningsavgiften på 2% på det nyupptagna lånet.

      • Tack Michael, visst är det så att man också åker på stämpelskatten på 2% precis som du säger.

    • ok anonym, jag är den förste att erkänna när jag har fel, men du får gärna vara lite mer konkret när det gäller att visa hur det inte alls fungerar som jag skrivit. Att man belånar bostaden, sätter in pengarna i en försäkring och sedan får månatliga utbetalningar är hårda fakta. Sedan kan man alltid diskutera nivåer på räntor och avkastning, men man tar en påtaglig risk att börsnedgångar försämrar kalkylen rejält.

      • Produktens syfte är för de allra flesta att få ut en högre månadsekonomi, som jag förstod ditt resonemang tror du att man gör placeringen i kapitallivräntan för att ”leva” på avkastningen. Men huvudsyftet är enbart att livräntan skall kompensera för låneränta så mycket som möjligt. Kapitallivräntan har dessutom en lägsta garantiränta på 1,5% men som du själv tog upp snittar den 4,7% senaste 10 åren. Denna produkt är självklart inte för alla, men om du idag lever på tex garantipension och har en bostad utan lån värderad till några miljoner kan detta vara ett bra upplägg med ett välbehövligt tillskott på ca 5-6000/mån under 10 år. Om snittet ligger på 4,7% dessa 10 år och du har bundit låneräntan på 10 år (3,49%) vet du exakt hur mycket du kommer få ut dessa år och på slutdatumet får du avkastningen utbetalad på ca 260 000 vilket i praktiken innebär att lånet då ligger på 740 000. Du kommer ha blivit 740 000 kr fattigare men förmodligen har du mått rätt bra under dessa år.

      • Tack anonym,

        Då blev det klarare hur du ser på det hela. En inkomstförstärkning på 6.300 i månaden tillsammans med täckning för räntekostnaden under 10 år skulle minska kapitalet i livräntan till 0 kr. Vad jag kan se har du inte beaktat förvaltningsavgift och avkastningsskatt när du beräknat avkastningen. Dessa avgifter uppgår tillsammans till drygt 50.000 kr i runda slängar, förutsatt att avkastningsskatten ligger kvar på nuvarande historiskt låga nivå. Jag har alltså bränt närmare 800.000 kr, som är min återstående skuld att fortsätta betala ränta på. Det hade räckt till 4.500 kr extra i månaden.

        Är kapitallivräntan då ett vettigt alternativ för att få ut tänkta 1.800 kr mer i månaden jämfört med ett bolån för konsumtion? Utöver faktorer som att man inte kan förlita sig på historiska avkastningssiffror, avkastningsskatten kommer förmodligen att stiga samt att du genom att binda dig på 10 år låser dig till fastigheten (du kommer att få betala hemska avgifter i ränteskillnadsersättning och återköpsavgift), så kan negativa effekter uppstå genom att bostadsbidrag och bostadstillägg reduceras i och med att du får en inkomst via kapitallivräntan.

  1. Beräkningen var nettosiffror efter skatt och avgift. Dessutom har du fel när du säger att man inte kan stoppa utbetalningen av en kapitallivränta. Procentuellt minskande avgift första fem åren men tecknar du en sådan produkt bör du kanske ha som mål att ha kvar huset i minst 5 år.

    • Anonym,

      Jag ifrågasätter din beräkning, men ok, det är inte jättestora skillnader, så inte mycket att bråka om. Man kan dock lätt inse varför Folksam säljer denna produkt, den ger rätt fina intäkter. Jag skrev inte heller att man inte kan återköpa försäkringen, däremot att man drabbas av höga avgifter i form av återköpsavgift och ränteskillnadsersättning, vilket ger en stark inlåsningseffekt jämfört med att låna på sedvanligt sätt. Det är då framför allt bolånets bindningstid som är problemet.

      Du har verkligen gått från att ha en bekant som köpt detta upplägg till att ha mycket detaljerad kunskap om konstruktionen och försvara densamma. Inte jobbar du i branschen? 🙂

      Det är hur som helst nyttigt och intressant med debatten, så varmt välkommen att fortsätta. Bemöt då gärna också faran jag pekar på vad gäller stigande avkastningsskatt samt reduktion av bostadsbidrag och bostadstillägg.

  2. Hej, nu vet vi att den här artikeln är gammal men jag bemödar mig ändå att kommentera denna artikeln eftersom den missvisar folk och jag arbetar inom området.

    Att 6% skulle vara en historiskt hög avkastning vet jag inte riktigt vart du får informationen ifrån eftersom att börsen har avkastat närmare 8% historiskt och majoriteten av kapitalet INTE placeras där utan räntor av olika slag vilket gott och väl ger närmare 5%.

    Självklart kan man inte garantera stadig uppgång men vi kan däremot se historiskt samt även prognosera väldigt bra och därmed går det även att se riskfaktor. Hög förväntad avkastning= hög förväntad risk och vice versa och där är 5% att beteckna som låg risk.

    Sen är inte produkten bunden under 10 år utan det är ren osanning, den är däremot bunden under första året sen så är det en avgiftstrappa de första 5 åren som börjar på 4%.

    Folksams avgift är 0,8% på traditionell förvaltning vilket knappast kan tyckas är mycket, dock sker mycket av förvaltningen av seniorkapital i olika typer av räntefonder via folksam fond och då är avgiften på 0,7%, då har man även möjligheten att skifta förvaltning.

    Idag är räntan på 1,79 rörligt hos sbab, om du då räknar med ränteavdrag så är den på 1,25% i nettoeffekt.
    Skattesatsen för kapitalförsäkring är idag 0,27% men den har socialdemokraterna lagt ett förslag om att höja dock.

    Hör gärna av dig om du har några fler frågor.
    alfred@seniorkapital.com

    • Hej Alfred,

      Tack för din kommentar. Att börsen avkastat 8% årligen gäller om man räknar över lång tid, minst 20 år. Jag kan ge dig väldigt många exempel på en tioårig placering på börsen som gett betydligt sämre avkastning än så, från 1984 och framåt. Förvisso finns det flera perioder som gett högre avkastning, men vill man verkligen förlita sig på turen i detta sammanhang?

      Sedan säger du att Folksam placerar mestadels i räntor och att 5% i avkastning skulle vara låg risk. Vi kan väl vara överens om att vi inte är överens där. 5% eller mer i avkastning kräver placeringar som är mer riskfyllda, och med andra ord kan värdet komma att svänga ordentligt under sparperioden. Folksams snitt på återbäringsränta var 4.7% årligen när jag skrev inlägget, nu är det säkerligen högre. Men det är slående hur det har varierat mellan 0.65% till 11% under 2000-talet, vilket jag menar är ett tecken på allt annat än låg risk.

      Prognoser och riskfaktorer som banker och finansbolag gör när de ska utveckla produkter till privatpersoner är i mina ögon inte mycket värda. De förmår inte följa några trender utan är långsamma i sin ombalansering och agerar väldigt reaktivt på händelser som till exempel 2008-kraschen.

      Att Folksams seniorkapitalprodukt inte är bunden i 10 år är korrekt, och där håller jag med om att jag skrivit felaktigt. Dock, för att de rosenskimrande kalkylerna ska hålla borde man binda bolånet på så lång tid som möjligt, då en högre ränta snabbt skulle ge negativ effekt. Och att år 2 få betala 4% i återköpsavgift är inget annat än oförskämt, likväl som 1% år 5. För ett miljonlån handlar det om 40.000 respektive 10.000 kr i skattade pengar att betala.

      0.8% eller 0.7% i förvaltningsavgift är dyrt för förvaltning som är allt annat än aktiv.

      Utvecklingen sedan jag skrev inlägget har gynnat Seniorkapitalprodukten och den ser mer lönsam ut nu. Dock kvarstår risken för höjda bolåneräntor, avkastningsskatt och varierande återbäringsränta. Med så många okända variabler ser jag fortfarande Folksams erbjudande som oattraktivt. Låna gärna 1 miljon men förvalta det själv i ett ISK genom att placera i en billig indexfond och räntefond, med till exempel fördelningen 70/30. Eller ännu hellre, tillämpa en trendföljande strategi, baserat på exempelvis Onsdagsfondens trendindikator.

  3. Måste tillägga att dessa ombud som ringer till gamla människor är gränsfall om det borde vara tillåtet. Det är ok att ta diskussionen med vitala pensionärer men många är riktigt gamla. Min mamma är 87 år och var nära att hoppa på detta ”säkra upplägg”
    Jag tycker det är dåligt att man inte ser helheten. Tar en disskussion men vederbörande om ålder och hur dom mår osv. Hoppas verkligen det inte ”görs upp” per telefon utan att det kommer papper som skall undertecknas och att dessa papper dyker upp INNAN ångerveckorna gått ut…

    • Hej alltifisk,

      Jag håller med om att försäljare borde tänka till lite extra när man ringer gamla människor, eller egentligen så borde de förstås det oavsett ålderna på den man vill sälja in till. Märker man kunskapsunderläge eller allmänt dålig koll så borde man nöja sig med att skicka skriftlig information och sedan återkomma. Tyvärr har säljare i finansbranschen en väldigt god förmåga att inge förtroende och sprider en aura omkring sig att vara den oberoende rådgivaren som verkligen tänker på kundens bästa. I själv verket är det ju alltid försäljning och eget intresse det handlar om.

  4. En fråga: Är den garanterade räntan (dvs det som kunden får varje månad) bara ”garanterad” ett år i taget? Jag menar, även om man binder lånet i 10år och därmed får ut mindre ”garanterad utdelning” så kan denna också försvinna om t.ex. Folksam ändrar sin återbäringsränta?

    • Om du tittar på historiken över återbäringsränta så märker du att den ändrats ganska så ofta. Det är också en avgörande del i min kritik, att man marknadsför den utifrån dagens höga nivåer men glömmer att den legat på väldigt blygsamma nivåer vissa år. Man vet inte förrän efter kapitalförsäkringen löpt ut hur mycket man kommer att få utbetalt som avkastning.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s